Usluge

Kako do vlastitog doma?

Odluka o gradnji obiteljske kuće je velika odluka u životu jedne obitelji, te osim novog načina života, tu je i financijski dio na koji se potrebno odlučiti jer se radi o možda najvećoj investiciji u životu jedne obitelji. Često se čini da je put do cilja dug, ali budući da obiteljske kuće čine oko 65% stambenih građevina u Republici Hrvatskoj i u potrošnji energije sudjeluju s oko 31%, razumljivo je zbog čega je potrebno posvetiti dosta pažnje tijekom cijelog procesa. Kuća se gradi najčešće za cijeli život jedne obitelji, stoga uštede na samom početku, prilikom odabira projektantskog ureda ili kratkoročnih ušteda u gradnji koje bi dali nestručni izvođači, jeftini i/ili nekvalitetni ugrađeni materijali i oprema, nisu najbolja opcija. Projektna dokumentacija iznosi manje od skromnih 5% investicije, a čini ogromnu razliku ovisno o smjeru u kojem se krene. Projektant, koji vodi cijeli proces, potpuno je uključen stoga je partnerski odnos i povjerenje s investitorom jako bitno od početka. Način rada i razmišljanja različitih projektanata raznolik je kao i način rada i razmišljanja različitih investitora stoga je preporuka odabrati stručnjaka s kojim dijelite mišljenje i kojem vjerujete. On će vas voditi od projektnog zadatka preko glavnog projekta do dozvole, a i nakon dozvole kroz gradnju, imajući na umu vašu ideju i budžet.

Od početka rada na projektu obiteljske kuće do dobivanja dozvole, može proći od 6 do 9 mjeseci, ponekad i godina dana. Osim sastanaka i prezentacija, tu je rad na projektu (geodet, projektant, suradnici) i vrijeme koje je potrebno npr. javnopravnim tijelima da izdaju posebne uvjete i uvjete priključenja ili tijelu graditeljstva da izda dozvolu. Određeni rokovi jesu definirani zakonom no rijetko se ispoštuju u potpunosti.

Prije početka gradnje kuće, odrađuju se pripremne radnje koje zahtijevaju strpljenje, organizaciju i vrijeme. Potrebno je dobiti dozvole, prikupiti raznu dokumentaciju, te obaviti pravne formalnosti. Zakoni vezani uz gradnju (hrvatski i europski) su strogi, pa ukratko slijedi pregled cijelog procesa da se jednostavnije shvati i odradi kompletna procedura.

odabir projektnog ureda - potrebna dokumentacija: izvod iz katastarskog plana ne stariji od šest mjeseci, izvadak iz zemljišne knjige iz kojeg je vidljivo da je investitor vlasnik ili nositelj prava gradnje na građevnoj čestici, lokacijska informacija, geodetska podloga, ako je na parceli postojeći objekt - mora se dokazati njegov legitimitet (građevinska dozvola s nacrtima ili potvrda iz katastra da je objekt izgrađen prije 15. veljače 1968. ili Rješenje o izvedenom stanju), a u slučaju da ne postoje odgovarajući nacrti, potrebno je naručiti arhitektonski snimak i izradu nacrta
idejno rješnje - investitor treba napraviti projektni zadatak u kojem će biti opisane sve želje i potrebe (opis kuće, prefernecije, odrediti financijsku konstrukciju i budžet), nakon čega se izrađuje idejno rješenje, koje prethodi glavnom projektu, a na temelju njega se ishode posebni uvjete za izradu glavnog projekta
glavni projekt - je skup međusobno usklađenih projekata kojima se daje tehničko rješenje građevine i dokazuje ispunjavanje temeljnih zahtjeva za građevinu te drugih propisanih i određenih zahtjeva i uvjeta, a ovisno o vrsti građevine, odnosno radova, sadrži više projekata (arhitektonski projekt, građevinski projekt, elektrotehnički projekt, strojarski projekt i geodetski projekt), te u njemu moraju biti navedeni podaci potrebni za izračun komunalnog doprinosa i vodnog doprinosa
građevinska dozvola - potvrdom glavnog projekta za gradnju građevine potvrđuje se da je glavni projekt izrađen u skladu s posebnim uvjetima, a izdaje se prije pokretanja postupka za izdavanje građevinske dozvole, te se gradnji kuće može pristupiti na temelju pravomoćne građevinske dozvole (dozvola prestaje vrijediti ako investitor ne pristupi gradnji u roku od tri godine od dana pravomoćnosti dozvole, a smatra se da je investitor pristupio gradnji od dana prijave gradilišta)
gradnja kuće – u prijavi početka gradnje investitor je dužan navesti klasu, urudžbeni broj i datum izdavanja građevinske dozvole, izvođača i nadzornog inženjera te uz prijavu priložiti dokaz da je u katastru formirana građevna čestica, te je prije početka gradnje investitor dužan osigurati provedbu iskolčenja građevine (označavanje projektiranih dimenzija i položaja objekta s projektnog plana na teren).
uporabna dozvola – nakon što se završi gradnja kuće, slijedi ishođenje uporabne dozvole koja se izdaje u roku od 8 dana od obavljenog tehničkog pregleda (investitor građevine dužan je omogućiti provedbu tehničkog pregleda i dati na uvid dokumentaciju, a ako se utvrdi da je građevina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom, te da je priključena na svu potrebnu infrastrukturu i da je zemljište na području gradilišta dovedeno u uredno stanje izdaje se dozvola), nakon čega kuću možete koristiti, te je pomoću dozvole upisati u katastar i zemljišne knjige

Nadzor građenja

Nadzor gradnje neophodan je pri gradnji kuće i zakonski je obavezan. Mnogi se kod gradnje, kako bi uštedjeli, odluče za nadzor koji samo potpiše papire i nikada ne dođe na gradilište. To često ne ispadne dobro jer nadzor je tu kako bi bili sigurni da je kuća izgrađena po standardima i da se neće srušiti za par godina.

Nadzorni inženjer potvrđuje da su radovi napravljeni u skladu s glavnim projektom i pravilima struke. U većini slučajeva, projektant koji je radio glavni i idejni projekt bude i nadzor gradnje, ali to ne mora biti slučaj. Također mora znati kako najbolje izvesti određene stvari u praksi, te davati savjete investitoru i izvođaču radova.

Faze gradnje koje morate pokriti nadzorom su: građevinski radovi, radovi na elektroinstalacijama, radovi na instalacijama vodovoda i odvodnje, radovi na strojarskim instalacijama. Zakonski, jedan inženjer ne može odraditi sve nadzore, tako da morate imati više nadzornih inženjera, a jedan mora biti imenovan kao glavni nadzorni inženjer. U ponudi imamo sve faze preko suradnika, tako da nećete sami morati tražiti nadzor za sve.

Osim izvršavanja nadzora, glavni nadzorni inženjer mora napisati završno izvješće i bez njega ne možete dobiti uporabnu dozvolu. Također, s izvođačem radova možete dogovoriti plaćanje po fazama, uz ugovornu klauzulu da svaku od faza, prije plaćanja, mora potvrditi nadzor. Tako se osigurate da je izvođač napravio sve po zakonu i pravilima struke prije nego platite.

3D vizualizacija

Jedna od bitnijih stavki je, u današnje vrijeme nezaobilazno, 3D projektiranje. Budući da nismo svi jednaki, i da smo individue sa svojim osobinama, nekim ljudima je teže zamisliti prostor i građevine kada su im predočene samo nacrtom na papiru. Kod 3D projektiranja, investitori dobijaju potreban dojam budućih prostora i ideja pretočenih u samu građevinu, što uvelike pomaže kod gledanja i shvaćanja samog projekta. Također je bitno da tijekom projektiranja (savjetovanja i razrade ideja) postoji mogućnost direktne izmjene i 3D prikaza (što znači da se ne mora čekati nekoliko dana da se dobiju novi ispravljeni nacrti, već se tijekom samog predlaganja, izmjena odrađuje). Prijedlog opremanja projekata (namještaj i sl.) je sa elementima u stvarnim dimenzijama (bez dosta često korištenog skaliranja u praksi 2D projektiranja, da se dobije dojam većih prostora).